Dauercamping-Vertrag: Laufzeit, Kündigung, Pflichten

Das Wichtigste in Kürze

• Rechtlich ist der Dauerstellplatz eine Grundstücksmiete: Es gelten die allgemeinen Mietvorschriften (§§ 535 bis 548 BGB) und über § 578 Abs. 1 BGB einzelne weitere Regeln, nicht aber das Wohnraummietrecht.
• Ohne vertragliche Regelung kann jede Seite spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Einen Grund braucht der Betreiber dafür nicht.
• Eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr muss in Textform vereinbart sein, sonst gilt der Vertrag als unbefristet (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Den Platz an Dritte weitergeben oder den Wohnwagen „mit Platz“ verkaufen dürfen Sie nur mit Erlaubnis des Betreibers (§ 540 Abs. 1 BGB).
• Bei Vertragsende müssen Sie die Parzelle zurückgeben (§ 546 BGB). Für offene Forderungen hat der Betreiber ein Pfandrecht an Ihren eingebrachten Sachen (§ 562 BGB).

Was für ein Vertrag ist der Dauercamping-Vertrag?

Wer einen Dauerstellplatz mietet, schließt einen Mietvertrag: Der Betreiber überlässt die Parzelle zum Gebrauch, Sie zahlen die vereinbarte Miete (§ 535 BGB). Gemietet ist eine Fläche, also ein Teil eines Grundstücks. Der Wohnwagen selbst ist nach der mietrechtlichen Kommentierung auch bei dauerhafter Aufstellung kein Raum, sondern eine bewegliche Sache, die Ihnen gehört. Deshalb ist der Vertrag kein Mietvertrag über Wohnraum.

Welche Vorschriften gelten, ergibt sich aus dem Aufbau des BGB: Die allgemeinen Vorschriften (§§ 535 bis 548 BGB) gelten für alle Mietverhältnisse, die Vorschriften über Wohnraum (§§ 549 bis 577a BGB) nur für Wohnraum. Für Grundstücke erklärt § 578 Abs. 1 BGB einzelne weitere Vorschriften für anwendbar.

Vorschrift	Inhalt	Gilt für den Dauerstellplatz?
§§ 535 bis 548 BGB	Pflichten, Mängel, Überlassung an Dritte, Rückgabe, Verjährung	ja
§ 550 BGB über § 578 Abs. 1 BGB	feste Laufzeit über ein Jahr nur in Textform	ja
§§ 562 bis 562d BGB über § 578 Abs. 1 BGB	Pfandrecht des Vermieters	ja
§§ 566 bis 567b BGB über § 578 Abs. 1 BGB	Verkauf des Grundstücks beendet die Miete nicht	ja
§ 580a Abs. 1 BGB	Kündigungsfristen für Grundstücke	ja
§ 580 BGB	Kündigung beim Tod des Mieters	ja
§ 573 BGB	Kündigung durch den Vermieter nur bei berechtigtem Interesse	nein, nur Wohnraum
§§ 557 bis 561 BGB	Regeln zur Mieterhöhung	nein, nur Wohnraum
§ 551 BGB	Kaution höchstens drei Monatsmieten	nein, nur Wohnraum

Schuldet der Betreiber neben der Fläche umfangreiche weitere Leistungen, kann die Einordnung anders ausfallen.

Laufzeit und Kündigung

Befristet oder unbefristet: Ist der Vertrag auf bestimmte Zeit geschlossen, etwa für eine Saison, endet er mit Ablauf dieser Zeit, wenn er nicht verlängert wird (§ 542 Abs. 2 BGB). Ist keine Zeit bestimmt, kann jede Seite nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen (§ 542 Abs. 1 BGB). Jahresplätze werden nach Ratgeberangaben als Jahresverträge geschlossen, die sich automatisch verlängern; dann kommt es auf die vereinbarte Kündigungsfrist an. Die Unterschiede zum Saisonplatz erklärt der Beitrag Saisonplatz oder Dauerplatz.

Gesetzliche Frist: Fehlt eine Regelung, gilt § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB. Ist die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Geht die Kündigung also spätestens am dritten Werktag im Oktober zu, endet der Vertrag mit Ablauf des Dezembers. Die Sonderregel, nach der nur zum Ende eines Kalendervierteljahres gekündigt werden kann, gilt nur für gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke.

Kein Kündigungsschutz wie bei Wohnungen: Weil § 573 BGB nur für Wohnraum gilt, braucht der Betreiber für eine ordentliche Kündigung keinen Grund. Umgekehrt können auch Sie ohne Begründung kündigen.

Textform bei langer Laufzeit: Soll der Vertrag fest für mehr als ein Jahr laufen, muss er in Textform geschlossen werden, sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB). Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist (§ 126b BGB), zum Beispiel eine E-Mail.

Art der Beendigung	Voraussetzung	Frist	Norm
Ordentliche Kündigung	unbefristeter Vertrag, kein Grund nötig	3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats, falls nichts anderes vereinbart	§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB
Ablauf der Befristung	befristeter Vertrag, etwa für eine Saison	endet mit Zeitablauf	§ 542 Abs. 2 BGB
Fristlose Kündigung	wichtiger Grund, bei Vertragsverletzung grundsätzlich nach Abmahnung	sofort	§ 543 BGB
Tod des Mieters	Erbe oder Betreiber, binnen eines Monats nach Kenntnis	gesetzliche Frist	§ 580 BGB
Verweigerte Erlaubnis zur Überlassung	Betreiber verweigert Überlassung an Dritte ohne wichtigen Grund in dessen Person	gesetzliche Frist	§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB

Fristlos aus wichtigem Grund: Beide Seiten können fristlos kündigen, wenn die Fortsetzung bis zum Fristablauf nicht zumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB). Beispiele im Gesetz: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug, oder dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt. Bei Vertragsverletzungen ist grundsätzlich zuerst eine Abmahnung oder Frist nötig (§ 543 Abs. 3 BGB).

Preis, Zahlung und Preisanpassung

Die Vorschriften über Mieterhöhungen bei Wohnraum (§§ 557 bis 561 BGB) gelten für die Parzelle nicht. Ob und wie der Betreiber die Preise ändern darf, richtet sich deshalb nach dem Vertrag. Vorformulierte Preisanpassungsklauseln sind in der Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen; sie sind unwirksam, wenn sie Sie unangemessen benachteiligen, und eine solche Benachteiligung kann sich schon daraus ergeben, dass die Klausel nicht klar und verständlich ist (§ 307 Abs. 1 BGB). Beachten Sie aber: Da der Betreiber einen unbefristeten Vertrag ohne Grund ordentlich kündigen kann, kann er praktisch auch ohne Klausel einen neuen Vertrag zu geänderten Preisen anbieten. Wie stark Campingpreise zuletzt gestiegen sind, zeigt der Beitrag Was kostet Dauercamping?.

Zahlungstermin: Gesetzlich wäre die Miete für ein Grundstück erst nachträglich fällig; ist sie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen, etwa als Jahresmiete, jeweils nach Ablauf eines Kalendervierteljahres am ersten Werktag des folgenden Monats (§ 579 Abs. 1 BGB). Verträge können andere Termine vorsehen, etwa eine Vorauszahlung zu Saisonbeginn. Maßgeblich ist, was vereinbart ist.

Kaution: Die Begrenzung der Mietsicherheit auf das Dreifache der Monatsmiete gilt nur für Wohnraum (§ 551 BGB). Höhe, Anlage und Rückzahlung der Kaution sollten deshalb im Vertrag stehen. Der Campingpark Bielefeld nennt für Dauerstellplätze zum Beispiel 510,00 EUR (Preisstand 12.03.2026).

Pflichten im laufenden Vertrag

Platzordnung: Ist die Platzordnung in den Vertrag einbezogen, ist sie für Sie verbindlich. Lassen Sie sich die aktuelle Fassung aushändigen und prüfen Sie Regeln zu Ruhezeiten, Besuch, Hunden, Grillen, Fahrzeugen und zur Pflege der Parzelle.

Aufbauten: Ob Vorzelt, Schutzdach, Terrasse, Gerätehaus oder Holzanbau erlaubt sind, regeln Vertrag und Platzordnung, daneben das Bauordnungsrecht der Länder. Die Länder haben eigene Verordnungen für Camping- und Wochenendplätze, etwa Nordrhein-Westfalen (CW VO) oder Baden-Württemberg (CPlVO vom 13.06.2023), und die Anforderungen unterscheiden sich. Lassen Sie sich geplante Aufbauten vorher schriftlich genehmigen und klären Sie, ob sie bei Vertragsende zurückgebaut werden müssen.

Mängel: Hat die Parzelle einen Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist die Miete kraft Gesetzes entsprechend herabgesetzt (§ 536 Abs. 1 BGB). Mängel müssen Sie dem Betreiber unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB).

Überlassung an Dritte: Wollen Sie den Wohnwagen in Ihrer Abwesenheit Verwandten oder Freunden überlassen, klären Sie das vorher: Die Gebrauchsüberlassung an Dritte braucht die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB), eine unbefugte Überlassung kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Verkauf des Wohnwagens am Platz

Der Wohnwagen gehört Ihnen, die Parzelle nicht. Sie können den Wohnwagen jederzeit verkaufen, den Platz aber nicht einfach mitverkaufen. Auf Kleinanzeigenportalen finden sich dennoch Angebote zur Übernahme eines Wohnwagens samt Vorzelt auf dem Platz. Damit ein Käufer auf der Parzelle bleiben kann, braucht es die Erlaubnis des Betreibers oder einen neuen Vertrag zwischen Käufer und Betreiber.

1. Vertrag lesen: Enthält er Regeln zum Verkauf am Platz, etwa einen Zustimmungsvorbehalt, gelten diese.
2. Betreiber früh einbinden: Holen Sie eine schriftliche Zusage ein, dass der Käufer einen Vertrag erhält, oder klären Sie, bis wann der Wohnwagen abgeholt sein muss.
3. Ehrlich inserieren: Geben Sie im Inserat an, ob die Übernahme der Parzelle zugesagt ist. Ein Inserat können Sie unter Wohnwagen inserieren aufgeben.
4. Fristen beachten: Wird kein Nachfolger akzeptiert, muss die Parzelle zum Vertragsende geräumt sein.

Verweigert der Betreiber die Erlaubnis zur Überlassung an einen Dritten, gibt § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Mieter ein Recht, mit der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen, außer in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund vor. Tipps für Käufer stehen im Beitrag Dauerstellplatz finden.

Vertragsende: Räumung, Rückbau und Pfandrecht

Nach Vertragsende müssen Sie die Parzelle zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Praktisch heißt das: Wohnwagen, Vorzelt und Ihre Aufbauten entfernen und die Fläche im vereinbarten Zustand übergeben. Einrichtungen, mit denen Sie die Parzelle versehen haben, dürfen Sie wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Ersatzansprüche des Betreibers wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe; Ihre Ansprüche auf Aufwendungsersatz oder Wegnahme verjähren sechs Monate nach Vertragsende (§ 548 BGB).

Pfandrecht: Für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis hat der Betreiber ein Pfandrecht an Ihren eingebrachten Sachen, zu denen auch der Wohnwagen gehören kann; unpfändbare Sachen sind ausgenommen (§ 562 Abs. 1 BGB, über § 578 Abs. 1 BGB). Das Pfandrecht erlischt grundsätzlich, wenn die Sachen vom Grundstück entfernt werden, es sei denn, das geschieht ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters; widersprechen kann er nicht, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung offenbar ausreichen (§ 562a BGB). Der Betreiber darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Gericht verhindern, soweit er widersprechen darf (§ 562b Abs. 1 BGB). Begleichen Sie offene Beträge deshalb vor dem Abtransport.

Übergabe: Halten Sie Zustand der Parzelle und Zählerstände in einem Protokoll mit Fotos fest und lassen Sie sich Übergabe und Kautionsrückzahlung bestätigen.

Häufige Fragen

Kann mir der Betreiber ohne Grund kündigen?

Bei einem unbefristeten Vertrag ja, mit der vereinbarten oder der gesetzlichen Frist. Der Kündigungsschutz für Wohnraum (§ 573 BGB) gilt für Stellplätze nicht. Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der Zeit, wenn er nicht verlängert wird.

Darf ich auf dem Dauerstellplatz dauerhaft wohnen?

Das entscheidet nicht der Mietvertrag, sondern das Baurecht. Die Grenzen erklärt der Beitrag Dauerhaft auf dem Campingplatz wohnen.

Was passiert, wenn der Campingplatz verkauft wird?

Ist Ihnen die Parzelle bereits überlassen, tritt der Erwerber in den bestehenden Vertrag ein (§ 566 BGB in Verbindung mit § 578 Abs. 1 BGB). Er kann danach aber wie jeder Vermieter mit der vereinbarten oder gesetzlichen Frist kündigen.

Darf der Betreiber meinen Wohnwagen zurückhalten?

Für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis hat er ein Pfandrecht an eingebrachten Sachen und darf deren Entfernung unter Umständen verhindern (§§ 562, 562b BGB). Unpfändbare Sachen sind ausgenommen.

Was gilt beim Tod des Dauercampers?

Mit dem Tod geht das Vermögen und damit auch der Vertrag auf die Erben über (§ 1922 BGB). Erben und Betreiber können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 580 BGB).

Fazit

Der Dauercamping-Vertrag ist eine Grundstücksmiete mit wenig gesetzlichem Schutz: kein Kündigungsgrund nötig, knapp drei Monate gesetzliche Frist, keine gesetzliche Obergrenze für Kaution oder Mieterhöhungen. Umso wichtiger ist ein klarer Vertrag in Textform, der Laufzeit, Fristen, Preisanpassung, erlaubte Aufbauten, den Verkauf am Platz und die Räumung regelt. Unterschreiben Sie erst, wenn diese Punkte schriftlich geklärt sind; bei Streit hilft eine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Quellen

1. § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html, abgerufen am 28.09.2026
2. § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (mit § 536c BGB Mängelanzeige), Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html, abgerufen am 28.09.2026
3. § 539 BGB Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__539.html, abgerufen am 28.09.2026
4. § 540 BGB Gebrauchsüberlassung an Dritte, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html, abgerufen am 28.09.2026
5. § 542 BGB Ende des Mietverhältnisses, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__542.html, abgerufen am 28.09.2026
6. § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html, abgerufen am 28.09.2026
7. § 546 BGB Rückgabepflicht des Mieters, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546.html, abgerufen am 28.09.2026
8. § 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html, abgerufen am 28.09.2026
9. § 550 BGB Form des Mietvertrags, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__550.html, abgerufen am 28.09.2026
10. § 126b BGB Textform, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126b.html, abgerufen am 28.09.2026
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12. §§ 557 bis 561 BGB Mieterhöhung bei Wohnraum, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557.html, abgerufen am 28.09.2026
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14. § 566 BGB Kauf bricht nicht Miete, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html, abgerufen am 28.09.2026
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20. § 307 BGB Inhaltskontrolle, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__307.html, abgerufen am 28.09.2026
21. § 1922 BGB Gesamtrechtsnachfolge, Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html, abgerufen am 28.09.2026
22. Kinne/Schach/Bieber, BGB § 580a Kündigungsfristen, Abschnitt Grundstücke und Räume, die keine Geschäftsräume sind, Haufe, https://www.haufe.de/id/kommentar/kinneschachbieber-bgb-580a-kuendigungsfristen-2-grundstuecke-und-raeume-die-keine-geschaeftsraeume-sind-HI16154329.html, abgerufen am 28.09.2026
23. Alles über Langzeitcamping, ACSI Eurocampings Blog, https://www.eurocampings.de/blog/listing/alles-ueber-langzeitcamping/, abgerufen am 28.09.2026
24. Suchseite Dauerstellplatz, kleinanzeigen.de, https://www.kleinanzeigen.de/s-dauerstellplatz/k0, abgerufen am 28.09.2026
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27. Dauerstellplätze, Campingpark Bielefeld (Meyer zu Bentrup), https://camping-bielefeld.de/de/campen/dauerstellplaetze/, abgerufen am 28.09.2026

Text: Redaktion campinga, Stand 28.09.2026. Keine Rechtsberatung; Gesetzesangaben ohne Gewähr. Hinweise auf Fehler nehmen wir gern entgegen.