Das Wichtigste in Kürze
- Ein Mobilheim, das nur für die Dauer eines Platzvertrags auf der Parzelle steht, gehört nach § 95 Abs. 1 BGB nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks. Sie erwerben also kein Grundeigentum, sondern eine Sache auf fremdem Boden.
- Die Stellplatzmiete für Dauerplätze liegt nach Ratgeberangaben meist bei 1.000 bis 3.500 EUR im Jahr, dazu 300 bis 1.000 EUR Nebenkosten. Preislisten nennen 2026 etwa 1.380 EUR für 100 m² oder 7,00 EUR je m².
- Dauerhaftes Wohnen ist auf den meisten Campingplätzen baurechtlich nicht erlaubt; viele liegen in Sondergebieten, die der Erholung dienen (§ 10 BauNVO).
- Gemeinden können für Mobilheime auf Dauerstandplätzen Zweitwohnungsteuer und eine Jahreskurabgabe erheben, wenn ihre Satzungen das vorsehen.
- Prüfen Sie vor dem Kauf den Platzvertrag: Laufzeit, Kündigung, Regeln für einen späteren Verkauf und für die Vermietung.
Rechtliche Einordnung: Ihr Heim, fremder Boden
Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude (§ 94 Abs. 1 BGB); sie gehören dem Grundstückseigentümer. Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Boden verbunden sind, gehören nach § 95 Abs. 1 BGB nicht dazu. Ein Mobilheim, das Sie für die Dauer Ihres Platzvertrags aufstellen, bleibt nach dieser Regel Ihr Eigentum. Es gibt keinen Grundbucheintrag; Ihr Recht, dort zu stehen, ergibt sich allein aus dem Vertrag mit dem Betreiber.
Ratgeber ordnen den Dauerplatzvertrag als Miete einer Grundstücksfläche ein. Für solche Mietverhältnisse gilt: Wird ein Vertrag für länger als ein Jahr nicht in Textform geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit (§ 578 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 550 BGB). Ist nichts anderes vereinbart und die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen, kann spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Einen Kündigungsschutz wie bei einer Wohnung gibt es nach Ratgeberangaben nicht. Für ein Heim, in das Sie viel Geld stecken, sind deshalb lange Laufzeiten oder lange Kündigungsfristen im Vertrag entscheidend; worauf es dabei ankommt, erklärt der Beitrag Dauercamping-Vertrag: Laufzeit, Kündigung, Pflichten.
Auch das Wohnen hat Grenzen. Campingplätze liegen häufig in Sondergebieten, die der Erholung dienen; die Baunutzungsverordnung nennt dafür Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplatzgebiete (§ 10 Abs. 1 BauNVO). Gerichte unterscheiden zwischen dem zeitlich begrenzten Aufenthalt zur Erholung und dem Dauerwohnen, bei dem der Alltag auf unbestimmte Zeit dort stattfindet. So beschreibt es das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einem Verfahren um die Dauerwohnnutzung eines Wochenendhauses; die Gemeinde hatte dort die Anmeldung des Hauptwohnsitzes als wichtiges Indiz für Dauerwohnen gewertet (Urteil vom 23.10.2006, 7 A 4947/05). Soll in einem bisherigen Erholungssondergebiet auch Wohnen zulässig sein, kann die Gemeinde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen (§ 12 Abs. 7 BauGB); für den Campingplatz Drage/Stove hat das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht 2022 einen Eilantrag gegen einen solchen Plan abgelehnt und das Nebeneinander von Dauer- und Erholungswohnen nach der Gesetzesänderung für zulässig gehalten. Mehr dazu im Beitrag Dauerhaft auf dem Campingplatz wohnen.
Ob das Heim selbst eine Baugenehmigung braucht und welche Größe, Terrassen und Vorbauten zulässig sind, regeln Landesbauordnungen, die Camping- und Wochenendplatzverordnungen der Länder und die Genehmigung des Platzes, von Land zu Land verschieden. Lassen Sie sich vom Betreiber schriftlich bestätigen, dass Ihr Heim samt Terrasse auf der Parzelle zulässig ist.
Kauf: neu, gebraucht oder am Platz übernommen
Es gibt drei Wege zum eigenen Mobilheim:
- Neu vom Hersteller oder Händler. Sie wählen Größe und Grundriss selbst, brauchen aber vorher eine Parzelle und zahlen Transport und Aufstellung zusätzlich.
- Gebraucht vom Händler oder privat, anschließend Transport auf Ihre Parzelle.
- Übernahme am Platz. Sie kaufen ein Heim, das bereits auf einer Parzelle steht. Das spart den Transport, doch der Platzvertrag des Vorbesitzers geht nicht automatisch auf Sie über: Ob der Betreiber Sie als neuen Mieter akzeptiert und zu welchen Bedingungen, klären Sie vor dem Kauf.
Für Mobilheimpreise liegen uns keine belastbaren Marktstatistiken vor; Angebote hängen stark von Größe, Baujahr, Ausstattung und Standort ab. Vergleichen Sie mehrere Angebote in derselben Region und lassen Sie Transport und Aufstellung getrennt ausweisen.
| Prüfpunkt | Worauf Sie achten |
|---|---|
| Dach, Wände, Boden | Feuchtigkeit, weiche Stellen, Schimmel, Stockflecken |
| Unterbau und Stützen | Rost, Standfestigkeit, ebene Auflage |
| Gasanlage | aktueller Prüfnachweis; technische Regel ist das DVGW-Arbeitsblatt G 607, das Mobilheime ausdrücklich nennt |
| Wasser, Heizung, Elektrik | Funktion, Hinweise auf frühere Frostschäden |
| Unterlagen | Hersteller, Baujahr, Maße, Rechnungen, Prüfberichte |
| Platzvertrag | Laufzeit, Kündigungsfrist, Nebenkosten, Regeln für Verkauf und Vermietung |
Bei den Rechten wegen Mängeln kommt es auf den Verkäufer an. Kaufen Sie als Verbraucher von einem Händler, kann dieser Ihre Mängelrechte nicht im Voraus ausschließen; bei gebrauchten Sachen darf die Verjährung höchstens auf ein Jahr verkürzt werden, und nur, wenn Sie vorher eigens darauf hingewiesen wurden und die Verkürzung im Vertrag ausdrücklich und gesondert vereinbart ist (§ 476 Abs. 1 und 2 BGB). Ein Privatverkäufer darf die Haftung ausschließen, kann sich darauf aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Wie sich Feuchtigkeit erkennen lässt, beschreibt der Beitrag Feuchtigkeit im Wohnmobil erkennen.
Unsicher, ob ein Mobilheim zu Ihnen passt? Mieten Sie zuerst eines für einen Urlaub auf einem Platz Ihrer Wahl. Angebote finden Sie unter Mietunterkünfte.
Transport und Aufstellung
Fahrzeuge und Anhänger dürfen allgemein höchstens 2,55 m breit sein (§ 32 Abs. 1 Nr. 1 StVZO). Ist ein Mobilheim samt Transportfahrzeug breiter oder überschreitet es andere allgemein zugelassene Grenzen, braucht der Transport eine Erlaubnis (§ 29 Abs. 3 StVO). Beauftragen Sie deshalb ein Transportunternehmen, das Erlaubnis und Route übernimmt, und klären Sie vorher mit dem Betreiber die Zufahrt auf dem Platz: Kurven, Bäume, Stromleitungen, Untergrund.
Auf der Parzelle braucht das Heim einen ebenen, tragfähigen Untergrund und eine Auflage, auf der es sich ausrichten lässt. Wasser, Abwasser und Strom sollten Fachbetriebe anschließen; fragen Sie den Betreiber, welche Betriebe auf dem Platz arbeiten dürfen und wer die Anschlüsse bis zur Parzelle stellt. Lassen Sie die Gasanlage vor der ersten Inbetriebnahme prüfen.
Laufende Kosten: Beispiele und Rechenweg
| Kostenposten | Beispiel oder Spanne | Stand und Quelle |
|---|---|---|
| Stellplatzmiete | meist 1.000 bis 3.500 EUR im Jahr | Ratgeberangabe, 2026 |
| Beispiel Preisliste | 1.380 EUR für 100 m², Kaution 510 EUR | Campingpark Bielefeld, Stand 12.03.2026 |
| Beispiel Preisliste | 7,00 EUR je m², Betriebskosten pauschal, Strom und Wasser nach Verbrauch | Rohloff Ferienpark, 2026 |
| Nebenkosten | meist 300 bis 1.000 EUR im Jahr | Ratgeberangabe, 2026 |
| Strom | Beispiel 0,90 EUR je kWh | Park-Camping Iller, Saison 2026 |
| Jahreskurabgabe | Beispiel 78,40 EUR | Graal-Müritz, Satzung 2025 |
| Zweitwohnungsteuer | nach Satzung der Gemeinde | je Gemeinde |
| Versicherung | Dauercamping- oder Campingversicherung | Tarif des Versicherers |
Beispielrechnung: Wer eine Parzelle für 1.380 EUR im Jahr mietet und Nebenkosten am unteren oder oberen Rand der Ratgeberspanne zahlt, kommt ohne Strom, Versicherung und Abgaben auf 1.680 bis 2.380 EUR im Jahr, also 140 bis rund 198 EUR im Monat. Hinzu kommt der Wertverlust des Heims. Rechnen Sie ihn so: Kaufpreis plus Transport und Aufstellung, abzüglich des erwarteten Verkaufserlöses, geteilt durch die geplanten Nutzungsjahre. Weitere Kostenbeispiele für Dauerplätze stehen im Beitrag Was kostet Dauercamping?.
Zu den Abgaben: In manchen Kurorten zahlen Dauercamper eine Jahreskurabgabe unabhängig von der tatsächlichen Aufenthaltsdauer; in Graal-Müritz sind es laut Satzung 2025 pauschal 78,40 EUR. Die Zweitwohnungsteuer kann nach der Rechtsprechung auch Mobilheime, Wohnmobile und Wohnwagen auf Dauerstandplätzen erfassen, die nicht oder nur gelegentlich bewegt werden (OVG Niedersachsen, 11.07.2007, 9 LB 5/07). Die Gemeinde muss das in ihrer Satzung klar regeln, einschließlich der Ausstattung, die ein Mobilheim zur Wohnung macht (OVG Schleswig-Holstein, 08.03.2018, 2 LB 97/17, nach Haufe). Beginnt die Aufstellung erst im Laufe des Jahres, kann die Steuerpflicht nach der dort geprüften Satzung mit Beginn des Kalendervierteljahres entstehen, in dem das Heim aufgestellt wird (VGH Baden-Württemberg, 28.07.2020, 2 S 1474/20). Lesen Sie daher vor dem Kauf die Satzungen der Gemeinde; Hinweise zur Kurabgabe finden Sie im Beitrag Kurtaxe beim Camping.
Wiederverkauf, Platzwechsel und Vermietung
Der Wert eines Mobilheims hängt eng an seiner Parzelle. Endet der Platzvertrag, müssen Sie die Mietsache, also die Parzelle, zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB); praktisch heißt das, das Heim an einen Nachfolger zu verkaufen, den der Betreiber akzeptiert, oder es abtransportieren zu lassen. Regeln Sie deshalb schon beim Einzug schriftlich, ob und unter welchen Bedingungen Sie das Heim am Platz verkaufen dürfen, wer über den Käufer entscheidet und welche Fristen gelten.
Wer das Heim an Gäste vermieten möchte, braucht die Erlaubnis des Betreibers: Ohne sie darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache keinem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer (§ 2 Abs. 1 EStG); zu welcher Einkunftsart sie gehören, klärt die Steuerberatung. Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG); Kleinunternehmer mit höchstens 25.000 EUR Gesamtumsatz im Vorjahr und höchstens 100.000 EUR im laufenden Jahr sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 19 Abs. 1 UStG). Ausländische Gäste in Beherbergungsstätten unterschreiben am Ankunftstag einen besonderen Meldeschein (§ 29 Abs. 2 BMG); ob das bei Ihnen oder beim Platz anfällt und wie der Kurbeitrag erhoben wird, klären Sie mit dem Betreiber.
Häufige Fragen
Kann ich ein Mobilheim kaufen, bevor ich eine Parzelle habe?
Möglich ist es, empfehlenswert nicht. Sichern Sie zuerst den Platzvertrag und klären Sie, welche Größe und welche Anbauten auf der Parzelle zulässig sind. Dann erst kaufen und den Transport planen.
Darf ich im Mobilheim meinen Hauptwohnsitz anmelden?
Meldebehörde und Bauaufsicht prüfen unterschiedliche Fragen. Baurechtlich ist Dauerwohnen in Erholungssondergebieten grundsätzlich unzulässig, und eine Hauptwohnsitzmeldung kann den Behörden als Indiz für Dauerwohnen dienen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn die Gemeinde das Wohnen per Bebauungsplan zugelassen hat.
Muss ich Zweitwohnungsteuer zahlen?
Nur, wenn Ihre Gemeinde die Steuer erhebt und die Satzung Mobilheime auf Dauerstandplätzen erfasst. Die Satzung finden Sie auf der Internetseite der Gemeinde oder erhalten sie im Rathaus.
Welche Versicherung brauche ich?
Für fest abgestellte Wohnwagen und Mobilheime gibt es Dauercamping- oder Campingversicherungen, die je nach Tarif Feuer, Sturm, Leitungswasser, Einbruch und Inventar abdecken. Wie Sie das Heim über den Winter bringen, steht im Beitrag Wohnwagen auf dem Dauerplatz winterfest machen.
Fazit
Ein Mobilheim ist ein Ferienhaus auf Zeit: Sie besitzen das Heim, aber nicht den Boden, und Ihre Planungssicherheit reicht so weit wie der Platzvertrag. Wer vor dem Kauf Laufzeit, Kündigung, Verkaufsregeln, zulässige Anbauten und die kommunalen Abgaben klärt, kann die jährlichen Kosten verlässlich rechnen. Als Wohnung auf Dauer eignet sich ein Mobilheim auf dem Campingplatz nur dort, wo die Gemeinde das ausdrücklich zugelassen hat. Freie Dauerplätze finden Sie unter Dauer- und Saisonplätze, Tipps zur Suche im Beitrag Dauerstellplatz finden.
Quellen
- „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 94 und 95“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__95.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 444 und 476“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__476.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 540, 546, 550, 578 und 580a“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Baunutzungsverordnung (BauNVO), § 10“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__10.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Baugesetzbuch (BauGB), § 12“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__12.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Urteil vom 23.10.2006, 7 A 4947/05“, Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, NRWE. https://nrwe.justiz.nrw.de/ovgs/ovg_nrw/j2006/7_A_4947_05urteil20061023.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Dauerwohnen auf dem Campingplatz Drage/Stove (Elbmarsch) nach Gesetzesänderung zulässig“, Presseinformation, Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht. https://oberverwaltungsgericht.niedersachsen.de/aktuelles/presseinformationen/dauerwohnen-auf-dem-campingplatz-drage-stove-elbmarsch-nach-gesetzesanderung-zulassig-213568.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Straßenverkehrs-Ordnung (StVO), § 29“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/stvo_2013/__29.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Straßenverkehrs-Zulassungs-Ordnung (StVZO), §§ 32 und 60“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/stvzo_2012/__32.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Dauerstellplatz finden: Tipps, Kosten & Versicherung“, campena. https://campena.de/dauercamping-dauerstellplatz-finden/ (abgerufen am 28.09.2026)
- „Dauerstellplätze“, Campingpark Bielefeld. https://camping-bielefeld.de/de/campen/dauerstellplaetze/ (abgerufen am 28.09.2026)
- „Preise“, Rohloff Ferienpark. https://ferienpark.de/en/preise (abgerufen am 28.09.2026)
- „Saisonstellplätze“, Park-Camping Iller. https://www.camping-iller.de/preise-infos/dauercamper/ (abgerufen am 28.09.2026)
- „Kurabgabesatzung 2025“, Gemeinde Ostseeheilbad Graal-Müritz. https://www.gemeinde-graalmueritz.de/fileadmin/media/Satzungen/Kurabgabesatzung-2025.pdf (abgerufen am 28.09.2026)
- „Urteil vom 11.07.2007, 9 LB 5/07“, Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, NI-VORIS. https://voris.wolterskluwer-online.de/browse/document/f22ed238-66fd-4be3-a026-de659e5fc8d0 (abgerufen am 28.09.2026)
- „Doch nicht mobil? Zweitwohnungsteuer für Dauercamper“, Haufe. https://www.haufe.de/finance/steuern-finanzen/doch-nicht-mobil-zweitwohnungsteuer-fuer-dauercamper_190_392772.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Beschluss vom 28.07.2020, 2 S 1474/20 (Zweitwohnungssteuer für Mobilheim)“, Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Landesrecht BW. https://www.landesrecht-bw.de/jportal/?quelle=jlink&docid=MWRE200003097&psml=bsbawueprod.psml&max=true&doc.part=L&doc.norm=all (abgerufen am 28.09.2026)
- „Dauercamping Versicherung – Rundumschutz für Dauercamper“, campingassec. https://www.campingassec.de/dauercamping-versicherung.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Umsatzsteuergesetz (UStG), §§ 12 und 19“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__19.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Bundesmeldegesetz (BMG), § 29“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/bmg/__29.html (abgerufen am 28.09.2026)
- „Einkommensteuergesetz (EStG), § 2“, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__2.html (abgerufen am 28.09.2026)
Text: Redaktion campinga, Stand 28.09.2026. Keine Rechtsberatung; Gesetzesangaben ohne Gewähr. Hinweise auf Fehler nehmen wir gern entgegen.